Kiểm soát huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, việc huy động vốn qua thị trường chứng khoán của doanh nghiệp bất động sản cần được giám sát.

Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị sẽ mở màn trả lời chất vấn tại kỳ họp Quốc hội lần này với nhóm vấn đề thứ nhất thuộc lĩnh vực xây dựng vào chiều 3/11.

Báo cáo Quốc hội trước phiên chất vấn, Bộ trưởng dẫn dữ liệu cho thấy ngành này đóng góp trung bình trong GDP khoảng 11% tổng thu ngân sách. Trong đó, bất động sản trực tiếp chiếm 4,5%, góp bình quân khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP. Thu hút đầu tư nước ngoài lĩnh vực bất động sản năm 2021 khoảng 2,6 tỷ USD, chiếm 8,6% tổng vốn FDI. Đến tháng 9, giá trị vốn hóa ngành bất động sản khoảng 1,7-1,8 triệu tỷ đồng. Dư nợ tín dụng bất động sản tới cuối tháng 8 đạt 777.235 tỷ đồng, giảm 7.340 tỷ đồng so với cách đó hai tháng.

Dù vậy, theo ông Nghị, đây là thị trường phức tạp, liên thông, gắn trực tiếp với thị trường tài chính, tiền tệ và các thị trường khác. Cơ cấu nguồn lực cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý, chủ yếu từ vốn tín dụng ngân hàng, huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng. Vốn của chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15-30% tổng mức đầu tư của dự án, chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.

Bất cập nữa của thị trường là giao dịch bất động sản chưa minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế... khá phổ biến.

"Giá bất động sản, nhất là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập người dân", ông phản ánh. Điều này khiến người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Để tránh đầu cơ, thao túng, thổi giá trên thị trường, ông Nghị cho rằng cần kiểm soát huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán.

"Cần kiểm tra, giám sát việc phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ trái phiếu doanh nghiệp, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, tổ chức tín dụng liên quan tới doanh nghiệp ngành này", ông nêu quan điểm. Việc giám sát gồm cả doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kinh doanh thua lỗ và phát hành không có tài sản bảo đảm.

Về tín dụng cho thị trường này, Bộ trưởng Xây dựng kiến nghị cơ quan chức năng chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, cho vay với bất động sản.

Nhưng với dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình... có hiệu quả, khả năng thu hồi vốn cao, ông đề nghị các tổ chức tín dụng ưu tiên cho vay.

Năm 2021, thị trường bất động sản khó khăn do tác động của dịch bệnh, hiện tương đối ổn định, không rơi vào trạng thái đóng băng, song suy giảm ở một số chỉ số.

Khó khăn của thị trường này tiếp tục lan sang năm 2022, nhất là trong huy động vốn, khan hiếm nguồn cung. Nguồn cung về nhà ở từ các dự án mới được bổ sung không nhiều, chủ yếu đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán.

Nguồn cung thiếu, giá bất động sản vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Theo Bộ trưởng Xây dựng, tại các dự án nhà ở thương mại khu vực trung tâm các đô thị hầu như không có căn hộ giá dưới 25 triệu đồng một m2. Căn hộ có mức giá bình dân (25-30 triệu đồng một m2) chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm các quận, huyện.

Lượng giao dịch bất động sản sau khi tăng nóng vào năm ngoái, hiện chững lại. Số liệu thống kê cho thấy, lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong 9 tháng đầu năm chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm ngoái, 63 dự án với 14.948 căn. Tương tự, số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới là 104 với 49.737 căn, bằng khoảng 51% dự án so với cùng kỳ năm 2021.

Lũy kế tổng giao dịch (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền) 9 tháng tăng cao so với cùng kỳ năm 2021. Phân khúc căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ ghi nhận giao dịch tăng mạnh, tới 250% so cùng kỳ năm ngoái, với 139.350 giao dịch.

Nhưng hiện cũng có xu hướng chững lại và giảm mạnh vào quý III với hơn 51.000 giao dịch thành công, gần 74% so với cách đó 3 tháng. Giao dịch đất nền cũng chỉ bằng 54% so với quý II, với 115.129 giao dịch thành công.

Cũng theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, còn nhiều bất cập trong chính sách liên quan đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản cần sửa đổi. Ông dẫn chứng, quy định về hình thức lựa chọn chủ đầu tư có sử dụng đất qua đấu giá, đấu thầu, chỉ định thầu... còn bất cập; chưa thống nhất giữa các quy định về xác định giá đất khi thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng;... Cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, khi phân khúc nhà ở trung, cao cấp dư thừa, còn phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội lại thiếu trầm trọng.

Theo chương trình, Quốc hội sẽ chất vấn và trả lời chất vấn 4 trưởng ngành và Thủ tướng từ chiều 3/11. Bộ trưởng Nghị sẽ trả lời về thực trạng, giải pháp nâng cao chất lượng quy hoạch và quản lý phát triển đô thị Việt Nam, nhất là ở các thành phố lớn; việc di dời trụ sở bộ, ngành khỏi nội đô Hà Nội; xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân lao động, nhất là tại khu kinh tế, khu công nghiệp và thành phố lớn.

Bộ trưởng cũng sẽ làm rõ vấn đề quản lý thị trường bất động sản; xử lý tổ chức, cá nhân vi phạm pháp luật trong giao dịch, huy động vốn, kinh doanh bất động sản; trách nhiệm quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng trong ban hành, thực hiện các tiêu chuẩn kỹ thuật, đơn giá, định mức xây dựng cơ bản; việc kiểm soát giá và bảo đảm nguồn nguyên, vật liệu để xây dựng các công trình, dự án, nhất là dự án quan trọng quốc gia.

Tham gia trả lời cùng Bộ trưởng Xây dựng, là Phó thủ tướng Lê Văn Thành và Bộ trưởng các bộ: Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Giao thông Vận tải, Tài nguyên và Môi trường, Lao động Thương binh và Xã hội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Tổng kiểm toán Nhà nước.